Moncton: doit-on forcer la construction de logements abordables?

Une membre du comité sur la pauvreté et l’inclusion sociale de la Ville de Moncton, Hafsah Mohammad a plaidé en faveur de l’instauration de «zones inclusives». Cette mesure obligerait les promoteurs à intégrer une part de logements abordables dans leurs projets immobiliers.

«Les programmes volontaires ne fonctionnent pas, a soutenu la militante du regroupement Grassroots NB, le 26 janvier. Il doit y avoir une obligation, mais nous n’en avons pas le droit actuellement.»

La Loi sur l’urbanisme du Nouveau-Brunswick interdit aux municipalités de créer des zones inclusives. Le gouvernement s’est dit prêt à considérer la possibilité de modifier cette règle en octobre, dans le cadre de la réforme municipale.

Il a toutefois pointé le fait que les Villes n’utilisaient pas leur droit de conclure des ententes de zonage incitatif ou primé.

Ces accords permettent d’assouplir certaines exigences (la hauteur des bâtiments, par exemple), si les promoteurs prennent des mesures d’intérêt public (comme la construction de logements abordables).

«Le service d’urbanisme a fait des recherches considérables à propos des zonages incitatifs ou primés, a déclaré en octobre l’urbaniste de Moncton, Andrew Smith. La Ville continue à explorer l’utilisation potentielle de cet outil.»

Citant une étude de l’organisme militant ACORN Institute, Mme Mohammad affirme que ces ententes seraient de toute façon inefficaces. Elle souhaite que Moncton puisse imiter Montréal.

L’exemple montréalais

La métropole québécoise a présenté en novembre un nouveau règlement, qui contraint des promoteurs à inclure 10 à 20% de logements abordables au sein de leurs projets immobiliers comprenant au moins cinq appartements. Leur alternative est de payer une contribution financière.

«Il y a des doutes sur les conséquences globales de cette politique, critique le professeur à la maîtrise d’urbanisme de l’Université de Montréal, Jean-Philippe Meloche. Imposer des conditions aux promoteurs ralentit les développements immobiliers et augmente le prix moyen des logements, même si un certain nombre d’unités abordables sont créées.»

La Ville de Montréal a estimé que son règlement ferait augmenter de seulement 0,8 à 1,9 % les coûts des constructions, selon La Presse. M. Meloche croit toutefois qu’une augmentation minime de ces charges peut provoquer un exode vers les banlieues.

«Au Nouveau-Brunswick, les villes restent accessibles, relativise-t-il en prenant le point de vue d’un résident en périphérie. Il n’y a pas de congestion comme à Toronto et à Vancouver.»

La responsabilité du gouvernement provincial

Le professeur pense que c’est aux gouvernements fédéral et provincial de construire des logements sociaux, afin d’éviter de faire payer les promoteurs immobiliers. Il rappelle que ces paliers de gouvernement seuls en ont la capacité.

«Pour chaque dollar versé par les contribuables canadiens, la somme de 90 cents est répartie en parts égales entre le gouvernement fédéral et les provinces, et il ne reste donc que 10 cents pour les municipalités», a souligné dans une lettre ouverte la mairesse de Moncton, Dawn Arnold.

Le taux d’inoccupation des logements à Moncton se situe à 2% environ. Il est considéré comme bas sous 3%.

Pourtant, la municipalité a battu à nouveau son record de valeur de permis de construire en 2020. Le montant s’est élevé à 271 millions $ contre 257 millions $ l’année précédente.

L’immobilier résidentiel représente presque la moitié de cette somme (pour 11 nouveaux immeubles et 728 appartements).

C’est peut-être parce que Moncton était la 7e communauté dont la population augmentait le plus vite au Canada en 2020 (12 300 habitants supplémentaires en cinq ans).

«Les zones inclusives ont seulement un effet sur une petite proportion de la population globale, rappelle M. Meloche. Ce sont surtout les ménages de la classe moyenne qui n’arrivent plus à vivre dans les grandes villes canadiennes, à cause d’un rythme de construction trop lent.»