Logement: tôt ou tard, il faudra agir

À la fin du mois dernier, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) publiait son Rapport sur le marché locatif au Canada pour l’année 2020.

Les résultats de la SCHL montrent que, contrairement à ce qui s’est produit dans l’ensemble du Canada, la hausse des loyers s’est accélérée au Nouveau-Brunswick, passant de 3,2 pour cent en 2019 à 3,8 pour cent l’an dernier. Cela contraste fortement avec le taux de l’inflation dans le reste de l’économie qui a piqué du nez, passant de 1,7 à -0,1 pour cent.

Parmi les principaux marchés locatifs, c’est dans la région métropolitaine de Moncton que le loyer moyen a le plus augmenté, son taux de croissance ayant plus que doublé par rapport à 2019, pour s’établir à 5,2 pour cent.

Le rapport suggère que le Nouveau-Brunswick connaît un boom au niveau de la construction immobilière. Il y a à peine deux ans, en 2018, le Nouveau-Brunswick n’ajoutait que 254 unités à son parc immobilier résidentiel locatif. En 2020, ce nombre était six fois plus élevé (1555 unités), faisant passer le parc immobilier dans les cités de la province à 36 310 unités.

Cette forte hausse est une bonne nouvelle qui montre que les constructeurs répondent avec vigueur à une demande en hausse.

À son tour, cette demande accrue est alimentée par deux grandes tendances: la croissance démographique (la population provinciale est en hausse de 20 000 depuis 2015) et les baby-boomers à la retraite qui quittent la maison familiale pour un logement souvent plus petit qui exige moins d’entretien. Typiquement, les unités construites pour cette dernière clientèle sont plus haut de gamme et affichent des loyers plus élevés que la moyenne.

La question qui se pose est de savoir si les promoteurs immobiliers ont répondu efficacement à ces deux sources de croissance de la demande. Les données de la SCHL suggèrent que tel ne fut pas le cas, puisque les nouvelles unités qui ont été ajoutées sur le marché l’an dernier visaient d’abord et avant tout les segments les plus dispendieux du marché.

La plupart des promoteurs immobiliers sont des entreprises privées. Il est donc normal qu’ils se concentrent sur des projets promettant un taux de rendement acceptable. Or, selon des sources au sein de l’industrie, il serait désormais très difficile de rentabiliser des projets ciblant des unités aux loyers modestes. Comme l’offre réagit peu à une demande qui ne cesse de grandir, les loyers grimpent en flèche.

Une fois la pandémie derrière nous, la croissance démographique devrait redémarrer à plein régime, ajoutant ainsi une pression renouvelée sur le marché du logement locatif. Tant que la demande grandira plus rapidement que l’offre de logements abordables, les pressions à la hausse sur les loyers vont persister et les appels pour une politique de contrôle de loyers vont se faire de plus en plus forts.

Chose certaine, des augmentations brutales des loyers comme celles qui ont fait les manchettes récemment ne devraient jamais être tolérées. En ce qui a trait à une politique de gel ou de strict contrôle des loyers, il s’agit là d’un débat que nous devrions avoir en tant que société.

En plus de semer la controverse, une telle politique pourrait avoir des conséquences à long terme indésirables sur marché locatif. Une meilleure approche pour les gouvernements serait de fournir des incitatifs à la construction de logement abordables et d’aider les ménages à faible revenu à faire face à l’escalade des loyers.

Si toutefois les gouvernements s’entêtent à laisser ces derniers se débrouiller seuls, les revendications en faveur d’une politique de strict contrôle des loyers vont se faire de plus en plus fortes—et de plus en plus irrésistibles.