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La pandémie freine la croissance d’Airbnb

La pandémie de COVID-19 a mis fin à la croissance du nombre de logements loués à court terme sur Airbnb et Vrbo au Nouveau-Brunswick. Le nombre d’habitations inscrites sur ces deux sites internet en septembre était de 25% inférieur à celui relevé un an plus tôt par l’agrégateur de données AirDNA.

Cette proportion représente un retrait d’environ 500 logements de l’offre de locations pour trente jours ou moins dans la province. Il en restait 1500 auxquels s’ajoutaient 380 chambres, selon AirDNA.

Ces 1880 offres de locations à court terme restaient plus nombreuses que les 1300 annonces recensées pour l’année 2017 par le professeur adjoint en urbanisme à l’Université McGill (à Montréal), David Wachsmuth.

La pandémie n’a donc pas complètement annulé les effets de ce que l’expert a qualifié de croissance très, très rapide de ce marché jusqu’en 2019.

À titre de comparaison, il y a près de 9700 chambres d’hôtel dans la province, selon l’Association de l’industrie touristique du Nouveau-Brunswick.

«Nous sommes préoccupés par les locations à court terme comme Airbnb qui fonctionnent comme des entreprises, mais qui ne sont pas enregistrées comme telles au Nouveau-Brunswick, déclare toutefois la présidente de l’organisme, Carol Alderdice. Cela leur donne un avantage compétitif pour offrir des chambres à un tarif plus bas.»

Moncton en tête

M. Wachsmuth a précisé dans un quotidien anglophone de la province que Moncton, Fredericton et Saint-Jean regroupaient environ un tiers des locations à court terme du Nouveau-Brunswick en décembre 2019.

Moncton est la communauté qui en compte le plus. AirDNA en a recensé environ 180 au début novembre, contre 100 à Saint-Jean et 120 à Fredericton.

Avant la pandémie, ces offres étaient de 413, selon la Ville. Leur nombre avait par ailleurs augmenté de 150% entre juin 2018 et 2019, d’après l’Administration.

À titre de comparaison, il y a près de 3000 chambres d’hôtel à Moncton et Dieppe, d’après l’Association des hôteliers du Grand Moncton.
Il y a par ailleurs un taux d’inoccupation des logements loués à plus d’un mois de 2% dans la cité (une proportion considérée comme faible en dessous de 3%), d’après la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Cette proportion était de 9% en 2013.

Moncton pense à contrôler les locations Airbnb

La Ville de Moncton a décidé d’observer d’autres municipalités réguler les locations à court terme, effectuées grâce aux sites internet Airbnb et Vrbo par exemple. Les conseillers municipaux ont commandé un rapport pour avril.

Lors de son exposé du 26 octobre en comité plénier, l’Administration municipale a précisé que la mise en place et l’application d’une régulation des locations à court terme nécessiteraient l’embauche de deux employés supplémentaires et représenteraient un coût annuel de 33 000$ par an.

Elle a souligné qu’elle avait d’autres priorités et que ses ressources étaient limitées.

Le directeur du département d’urbanisme et d’aménagement, Bill Budd, a par ailleurs fait remarquer que la Ville avait reçu sept plaintes de la part de deux personnes seulement à cause de locataires à court terme. Il a indiqué que Charlottetown (à l’Île-du-Prince-Édouard) en a reçu des centaines.

«Nous ne verrons pas beaucoup de touristes arriver», a ajouté le conseiller municipal, Blair Lawrence à propos des prochains mois.

En effet, l’Administration de Moncton a fait valoir dans un rapport que la location à court terme pose problème surtout dans les villes du Canada atlantique qui ont un faible taux d’inoccupation de logements, mais aussi une forte activité touristique.

Au Nouveau-Brunswick, les municipalités de Saint-Jean et de Fredericton ne développent d’ailleurs pas de régulation à ce sujet, selon le document.

St. Andrews

St. Andrews est l’une des seules villes de la province à s’attaquer au problème pour l’instant.

«Les locations à court terme étaient d’une certaine façon hors de contrôle, ici, durant les dernières années, témoigne le maire de la municipalité, Doug Naish. Elles proliféraient tellement que ça avait des conséquences négatives sur les locations à long terme.»

La municipalité en recense près de 50, en plus d’une quinzaine d’hôtels, motels et Bed and breakfast, pour 1500 habitants.
Par conséquent, elle demande aux émetteurs d’offres sur Airbnb, par exemple, de se déclarer auprès d’elle et de prélever une taxe d’hébergement de 3% du prix de la nuit.

Son conseil municipal conçoit des régulations supplémentaires. Son objectif est de rendre la concurrence juste entre les loueurs de maisons et les propriétaires d’hôtel, en leur imposant des règles de sécurité incendie comparables, notamment.

«Ils attendent de voir ce que nous ferons, alors nous serons certainement en contact avec eux et partagerons des informations», promet M. Naish à propos de la Ville de Moncton.

Charlottetown

Les employés du département d’urbanisme de Moncton ont aussi leurs yeux rivés sur Charlottetown. Leur rapport annonce que la Ville sera probablement la première du Canada atlantique à avoir une régulation complète sur les locations à court terme.

Et pour cause, son taux d’inoccupation de logements était de 1,2% en 2019, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. La communauté accueille aussi des touristes de façon saisonnière.

Le rapport sur la location à court terme de Moncton recense plusieurs façons de réguler l’activité: l’interdire à certains endroits (dans les zones résidentielles, par exemple), la restreindre à certaines propriétés (comme l’habitation principale), l’autoriser pour les propriétaires seulement (et non à leurs locataires), créer des permis, limiter le nombre de chambres et de nuits louées, imposer des taxes.

Toronto, Montréal, Vancouver, Victoria et d’autres villes au Canada appliquent plusieurs de ces moyens, mais sans limiter l’activité à l’excès de façon générale, d’après l’analyse de l’Administration de Moncton.

Celle-ci fait remarquer que des mesures provinciales maximiseraient l’effet régulations municipales, notamment dans la surveillance et la répression.

L’urbaniste Andrew Smith a cependant pointé le désintérêt du gouvernement du Nouveau-Brunswick dans ce dossier pendant le comité plénier du 26 octobre.

Le ministère du Tourisme n’a d’ailleurs pas répondu aux questions de l’Acadie Nouvelle à ce sujet.

Délaisser la location à long terme pour Airbnb

En 2019, Chad Steeves a décidé de proposer sur Airbnb un logement de Moncton qu’il louait à long terme. Grâce à son choix, il était en voie de voir ses revenus de propriétaire augmenter, avant que la COVID-19 ne perturbe son activité, selon lui.

M. Steeves s’estime quand même chanceux, puisqu’il a réussi à louer son appartement pour des périodes d’un mois, voire davantage depuis mars. Il explique que beaucoup de personnes ont dû s’isoler à leur arrivée dans la province.

«On s’est dit, essayons Airbnb, ce sera intéressant, raconte-t-il à propos de son lancement. Nous avons un appartement vraiment unique. Il a été conçu par un architecte. Il y a des plafonds hauts de 20 pieds, des fenêtres de toit, une chambre, aucune de possibilité d’intimité. C’est un espace de location très bien pour Airbnb, mieux que pour du long-terme.»

Le propriétaire se réjouit également d’habiter à côté de l’appartement qu’il loue au centre-ville. Il explique que c’est plus simple pour s’en occuper.

Beaucoup de travail

«C’est beaucoup plus de travail que ce que les gens pensent, s’exclame celui qui est aussi propriétaire du restaurant Tide and Boar. Parfois, nous nous demandons pourquoi nous faisons ça! Il y a cinq ou six chargements de linge à lessiver, tu dois tout nettoyer à chaque fois que quelqu’un vient. Il arrive que tu aies seulement trois ou quatre heures pour faire ça et tu dois te rendre disponible dans ce laps de temps.»

M. Steeves émet d’ailleurs l’hypothèse que des propriétaires embauchent du personnel pour effectuer ce travail. Il prétend en effet que certains d’entre eux louent plusieurs logements à court terme à Moncton (une opinion partagée par le professeur adjoint en urbanisme à l’Université McGill, David Wachsmuth, selon le Telegraph Journal).

Il s’inquiète néanmoins de possibles régulations.

«Si quelqu’un loue seulement une chambre ou quelque chose comme ça, est-ce qu’il y a vraiment besoin d’une régulation?, interroge M. Steeves. Je ne pense pas non plus qu’Airbnb ait tellement de choses à voir avec l’augmentation des prix loyers à Moncton, vu le nombre de chambres qui y sont proposés.»

Il rappelle aussi que la mise à disposition d’habitations aux visiteurs permet de diversifier l’offre touristique de la ville.

«Avant la COVID-19, nous voyagions beaucoup avec ma famille. Comme nous avions un bébé âgé d’un an, nous louions toujours sur Airbnb, parce que nous avions besoin d’une chambre séparée pour l’enfant quand nous voulions rester éveillés et prendre un verre de vin», fait-il remarquer.

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