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Boom immobilier: un cadeau empoisonné?

Alors que plusieurs estiment que l’augmentation des prix de l’immobilier laisse présager de retombées positives pour le Grand Moncton, d’autres s’inquiètent que le phénomène empêchera la classe moyenne d’accéder à la propriété.

Depuis quelques années, la valeur de l’immobilier à Moncton ne cesse de grimper. En cinq ans, le prix moyen des maisons a connu une augmentation de près de 60%. Et selon des statistiques de Realtors Grand Moncton, une association d’agents immobiliers de la région, la tendance s’accélère.

En un an seulement, le prix a bondi de 27% à Moncton, de près de 32% à Riverview et de 31% à Dieppe connaissent des augmentations du même ordre de grandeur.

Alors que plusieurs y voient un signe de la vitalité économique de la région, d’autres craignent que cette bonne fortune puisse s’avérer un cadeau empoisonné.

Depuis quelques années, dit le sociologue Howard Ramos, «les citoyens de partout en Atlantique s’inquiètent du fait que le logement est de moins en moins abordable».

Il a pu en faire le constat lors de sondages menés en 2017 et en 2019 auprès de résidents de Charlottetown, de Halifax, de Moncton et de St. John’s.

C’est que de plus en plus de Canadiens vivant dans de grands centres sont attirés vers l’est puisque le coût de la vie y est moindre. Avec la pandémie de la COVID-19 et le télétravail qui se démocratise, le phénomène s’accélère, dit M. Ramos.

«Avant la pandémie, l’augmentation des prix a été alimentée par les nouveaux arrivants, l’effondrement du secteur pétrolier en Alberta et le retour d’une partie de ses travailleurs dans l’est, explique l’ancien professeur de l’Université Dalhousie, à Halifax. Aujourd’hui, l’arrivée de gens des grands centres avec un pouvoir d’achat plus élevé pousse les prix à la hausse.»

Daniel Cormier, gestionnaire de développement hypothécaire chez Uni Coopération financière, confirme que de nombreux acheteurs dans la région du Grand Moncton proviennent de l’extérieur de la province.

«On estime qu’environ 40-45% des acheteurs depuis six mois provenaient d’en dehors de la province. Beaucoup de ces gens cherchent à s’installer dans la région», constate-t-il.

Pour M. Ramos, cette nouvelle réalité risque d’exercer une pression sur le pouvoir d’achat des «résidents qui gagnent des salaires inférieurs reflétant le coût de la vie en Atlantique avant que ce boom ne survienne».

«Le fait que des gens s’installent dans la région, c’est une bonne chose. Nous n’avons pas vu ce genre de tendance depuis longtemps. C’est toutefois en train de créer une situation difficile en ce qui a trait à l’accès à la propriété», croit M. Ramos.

Claude Williams, un agent immobilier chez Keller Williams Capital Realty, dit déjà le constater.

«Un Ontarien qui arrive de Hamilton avec 800 000$ ou 900 000$ dans ses poches après avoir vendu son bungalow peut se permettre de faire des offres au-dessus du prix d’achat demandé. On entend beaucoup les gens de la région s’en plaindre parce qu’ils disent ne pas pouvoir rivaliser avec les nouveaux arrivants et ne peuvent plus se permettre d’acheter,» dit M. Williams, précisant que des offres multiples sur les maisons sont désormais chose courante, ce qui n’était pas le cas avant la pandémie.

Matthew Hayes, professeur à l’Université St. Thomas, à Fredericton, et porte-parole de la Coalition pour les droits des locataires du Nouveau-Brunswick, craint qu’en plus de réduire l’accès à la propriété, la surchauffe immobilière va exacerber la crise du logement.

«Si la valeur des maisons continue de grimper, la majorité des gens n’auront plus les moyens d’acheter parce que les salaires ne suivent pas. Ces gens vont devoir se tourner vers le logement locatif», s’inquiète M. Hayes.

Le taux d’inoccupation des appartements est déjà très bas et les prix des locations connaissent des augmentations sans précédent dans la région. L’arrivée de nouveaux rentiers de classe moyenne ne fera qu’aggraver la situation et gonfler les prix, ajoute M. Hayes.

 

Pourquoi les prix de l’immobilier grimpent-ils?

 

Prix des maisons à Moncton (moyen terme)
Infogram

En mai 2020, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prédisait que le marché de l’immobilier s’écroulerait à cause de la pandémie de COVID-19 et que le prix des maisons connaîtrait une chute de l’ordre de 18% à l’échelle nationale.

«Quand la COVID est arrivée en mars l’an dernier, tout était fermé. Les 300 agents de la région vous auraient dit que le marché allait s’écrouler, se souvient Claude Williams, agent immobilier chez Keller Williams Capital Realty. Pourtant, en avril, ç’a commencé à monter en flèche.»

En effet, plutôt que de s’écrouler, le marché immobilier dans la région de Moncton a suivi la tendance nationale en affichant une augmentation de 28% depuis un an. Comment expliquer cet écart avec les prédictions émises par la SCHL?

Selon l’association d’agents immobiliers Realtors du Grand Moncton, qui compile des données immobilières pour les comtés de Westmorland, d’Albert et de Kent, la croissance rapide de la dernière année s’explique en grande partie par des questions d’offre et de demande.

«Beaucoup de gens pensent que la situation est causée par la COVID-19, mais le plus grand défi c’est qu’il n’y a pas assez de maisons sur le marché et c’est un problème que nous vivons depuis 2015», explique Ryan Davidson, président de Realtors du Grand Moncton.

N’empêche, comme le notait récemment la Banque de Montréal, les taux d’intérêt ont été fixés à de planchers historiques afin de mitiger les conséquences économiques de la pandémie, ce qui a grandement diminué le coût des hypothèques.

Ajoutez à cela le faible taux d’inoccupation des appartements à Moncton, qui a fait grimper le prix des loyers en flèche dans la région, et de plus en plus de gens ont fait le calcul qu’il est plus avantageux de payer une hypothèque qu’une location à fort prix. La demande pour les maisons dans la région est donc d’autant plus forte depuis un an, ce qui accentue leur rareté et pousse leur valeur à la hausse.

La pénurie des matériaux de construction que l’on connaît en raison de la COVID-19 fait aussi grimper le prix des nouvelles constructions.

«Les constructeurs ne répondent pas à la demande, précise M. Davidson. Les clients aiment bien les nouvelles propriétés, donc elles partent aussitôt qu’elles sont prêtes, et ce même si les coûts de construction augmentent de manière importante.»

Daniel Cormier, gestionnaire de développement hypothécaire chez UNI Coopération financière, prédit que le prix de vente des maisons pourrait continuer à grimper pendant un moment.

«Tant et aussi longtemps qu’il n’y a pas de propriétés de disponibles, ça risque de continuer à augmenter», analyse-t-il.

 

Le phénomène s’étend en région

Ce n’est pas qu’en ville où le prix de l’immobilier grimpe en flèche. La surchauffe immobilière se fait aussi sentir dans des communautés situées à une cinquantaine de kilomètres du Grand Moncton.

D’ailleurs, d’après les données publiées par Realtors du Grand Moncton, l’augmentation du prix des maisons est plus importante dans les communautés en périphérie de Moncton.
Par exemple, le prix d’un logement typique dans les communautés situées à une vingtaine de kilomètres de Dieppe-Moncton-Riverview se situe désormais à 269 500 $, une augmentation 35% depuis mars 2020. À une cinquantaine de kilomètres, les prix ont grimpé de 34% pour atteindre 220 600$.

L’agent immobilier Claude Williams, dont le territoire s’étend de Cap-Pelé jusqu’à Saint-Louis de Kent, constate le même phénomène. «J’ai des clients qui pensaient mettre leur maison sur le marché l’an dernier pour 240 000$, mais ils n’avaient pas encore trouvé autre chose et ont décidé d’attendre. Neuf mois plus tard, ils ont finalement décidé de vendre et on est allé chercher près de 50 000 $ de plus», illustre-t-il, précisant n’avoir jamais vu une pareille croissance depuis les six années qu’il œuvre dans le milieu.

D’après un sondage de l’Institut Angus Reid publié début avril, l’augmentation du prix de l’immobilier à l’extérieur des grands centres semble d’ailleurs être un phénomène pancanadien.

Le sondage mené auprès de Canadiens de partout au pays montre en effet que 67% des personnes sondées vivant dans une petite ville considèrent que le prix de l’immobilier est trop élevé. Près de trois répondants sur cinq (57%) vivant en milieu rural en pensaient autant.

 

Le fédéral doit-il intervenir pour contrôler les prix?

Alors que les prix de l’immobilier ne cessent de grimper partout au Canada, plusieurs demandent à Ottawa d’intervenir afin de tempérer les augmentations. Doit-on espérer des mesures correctives pour le Nouveau-Brunswick? Tout dépend à qui l’on pose la question.

D’après Ryan Davidson, président de l’Association Realtors du Grand Moncton, «il y a peu de choses que le gouvernement peut faire pour avoir un impact sur les prix en raison de la pénurie de logements».

De toute façon, avance-t-il, l’augmentation du prix de l’immobilier dans le sud-est du Nouveau-Brunswick est davantage le reflet d’ajustements dans la valeur marchande des maisons qu’une augmentation artificielle de celle-ci.

«Pendant plusieurs années, le marché de l’immobilier à Moncton a été sous-évalué, explique-t-il. Lorsque l’on comparait les prix des maisons à Moncton à ceux de Fredericton ou de Halifax, on voyait tout de suite qu’ils étaient beaucoup plus abordables. Nous sommes contents que le marché commence à reconnaître notre valeur, que l’on commence à se rattraper et je crois qu’il y a encore de la place pour que les prix augmentent davantage.»

À titre comparatif, le prix de vente d’une maison unifamiliale typique dans le région d’Halifax était de 460 000$ en février 2021 alors qu’il était d’un peu plus de 240 000 $ dans la région de Moncton.

Daniel Cormier, gestionnaire de développement hypothécaire chez UNI Coopération financière, partage l’avis de M. Davidson.

«C’est sûr qu’il y a eu une augmentation considérable du prix, mais Moncton est encore considérée comme l’une des villes les plus abordables lorsque l’on compare la valeur des propriétés, les revenus de citoyens et les emplois disponibles dans la région», note-t-il.

N’empêche, plusieurs s’inquiètent que les prix du marché immobilier canadien soient en train de s’emballer.

Pendant longtemps, la croissance de la valeur de l’immobilier pouvait s’expliquer par des pressions démographiques et l’offre du marché, notaient récemment des économistes de la Banque de Montréal (BMO).

Or, les taux d’intérêt historiquement bas, mis en place afin de protéger l’économie contre la pandémie, et l’intention de la Banque du Canada de les maintenir ainsi jusqu’à la fin 2023, nécessitent une intervention de la part d’Ottawa afin d’éviter que la situation ne dégénère, croit la BMO.

«Les législateurs doivent agir immédiatement, afin de répondre à la situation du prix des maisons avant que le marché ne soit exposé à des conséquences encore plus sévères à l’avenir», écrivaient les économistes.

La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) notait elle aussi en mars que Moncton présente des risques élevés de surévaluation du prix des logements puisque celui-ci est «nettement supérieur au prix dicté par l’évolution des facteurs fondamentaux du marché de l’habitation».

La situation inquiète puisque si l’immobilier en venait à perdre de sa valeur à la suite d’un réajustement des prix causé par une surévaluation du marché, les propriétaires se verraient obligés de rembourser une hypothèque d’un montant plus élevé que le bien qu’ils possèdent.

«Il faut être prudent avec les mesures correctives pour ne pas occasionner de nouveaux problèmes, rappelle Pierre-Marcel Desjardins, économiste et professeur à l’École des hautes études publiques de l’Université de Moncton. Par exemple, augmenter les taux d’intérêt pourrait refroidir le marché, mais ceux qui ont une hypothèque peuvent soudainement avoir de la difficulté à rembourser leurs mensualités.»

Daniel Cormier ne craint toutefois pas qu’une augmentation éventuelle des taux d’intérêt puisse compromettre la capacité des propriétaires à payer leurs hypothèques puisque des mesures existent afin d’éviter que ce genre de scénario.

«Il y a déjà des mesures en place afin de s’assurer que les gens puissent payer leurs hypothèques si jamais les taux d’intérêt augmentent, explique-t-il. Les taux de qualification sont de 2% ou 3% plus élevés que les taux réels, donc ça offre une marge de manœuvre pour les emprunteurs.»

La perspective d’une augmentation des taux d’intérêt inquiète toutefois suffisamment pour que l’on songe à rendre ces mesures plus sévères. Le Bureau du surintendant des institutions financières propose d’augmenter les taux de qualification dès juin. Si la mesure va de l’avant, les emprunteurs devront être capables de démontrer qu’ils pourront s’acquitter des remboursements mensuels de leur hypothèque avec un taux d’intérêt de 5,25%.

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