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Comment combattre la crise du logement?

Depuis des mois, la question de l’abordabilité du logement fait couler beaucoup d’encre. De peur de voir de nombreux Néo-Brunswickois ne plus pouvoir se payer un logement adéquat, de nombreuses voix s’élèvent afin que les décideurs interviennent. Et si la solution était simplement de retirer une partie du logement des mains du marché?

Depuis le début de la pandémie, les prix de l’immobilier ont explosé au Canada.

D’après la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le prix moyen des logements a bondi de 30% à l’échelle nationale. La tendance a notamment été alimentée par les spéculateurs et les investisseurs qui utilisent l’immobilier afin de générer des profits.

Face aux défis posés par ce phénomène, le plus récent budget fédéral, présenté au début du mois, prévoit des fonds pour rendre le logement plus abordable au Canada.

«Un certain nombre de facteurs rendent le logement plus cher; c’est toutefois l’offre qui pose le plus gros problème», peut-on lire dans le budget.

Des statistiques présentées par le gouvernement indiquent notamment que le «nombre de logements par personne est inférieur à celui de nombreux pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE)».

Pour combler le déficit en matière de logements et répondre à l’augmentation de la population canadienne d’ici 2031, Ottawa estime qu’il faudra construire 3,5 millions de nouvelles habitations et doubler le rythme annuel de nouvelles constructions.

Il se construit annuellement environ 200 000 nouveaux logements au Canada.

Plus qu’une question d’offre

Pour Ipek Türelli, une historienne de l’architecture à l’Université McGill, à Montréal, qui s’est intéressée aux coopératives d’habitation, il ne suffit pas de constater qu’il existe une pénurie de logements, il faut aussi comprendre quels sont les besoins des citoyens à ce chapitre.

«Le nombre de logements n’est pas une donnée pertinente si nous ne connaissons pas ce dont nous avons besoin et le marché est complètement déconnecté du besoin des citoyens, c’est assez effarant», déplore-t-elle.

Brian Doucet, titulaire de la chaire de recherche du Canada en mutation urbaine et intégration sociale à l’Université Waterloo, en Ontario, partage son avis. Se contenter de construire plus de logements ne suffira pas à en réduire le coût.

En laissant aux forces du marché le soin d’établir les priorités en matière de logement, les promoteurs immobiliers se tournent vers les projets les plus payants, souligne M. Doucet.

Par exemple, les investisseurs et les spéculateurs sont friands de complexes d’habitation en milieu urbain où l’on retrouve surtout des studios et des appartements à une ou deux pièces puisque ces unités permettent de maximiser le retour sur leur investissement.

«Il faut des mesures pour atténuer cette demande parce qu’elle est en train de façonner l’offre. Il y a de très grands besoins pour du logement abordable et pour des logements familiaux, mais le marché ne s’en charge pas», dit M. Doucet.

Des mesures jugées timides

Le plus récent budget de la ministre fédérale des Finances Chrystia Freeland met aussi en lumière le fait que «les investisseurs étrangers et les spéculateurs achètent des maisons dont les propriétaires devraient être Canadiens».

Pour freiner cette tendance, le fédéral prévoit interdire à des entreprises étrangères et aux non-citoyens ou résidents permanents d’acquérir des propriétés résidentielles non récréatives pendant deux ans.

Si Ottawa veut réellement contrer les effets de la spéculation dans l’immobilier, il faudra aussi s’attaquer aux ardeurs des spéculateurs canadiens, estime Brian Doucet. Certes, les mesures annoncées dans le budget visant à faire en sorte que les bénéfices de la revente précipitée de propriétés soient pleinement imposés pourraient avoir un impact, mais une taxe sur les gains capitaux devrait aussi être envisagée, croit le chercheur.

Statistique Canada indiquait récemment que les propriétaires de multiples propriétés détiennent entre 29 et 41% des propriétés résidentielles en Ontario, en Colombie-Britannique, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick.

À l’abri du marché

D’après Anna Kramer, professeure à l’École de planification urbaine de l’Université McGill qui s’intéresse aux iniquités dans le logement, Ottawa doit aussi prévoir des mécanismes pour protéger les nouveaux logements contre la spéculation immobilière.

«Les nouvelles constructions annoncées par Ottawa ne se traduiront pas nécessairement par des prix plus bas», déplore Mme Kramer.

Le seul moyen d’y arriver c’est d’investir dans le logement hors marché, ajoute-t-elle.

Brian Doucet plaide lui aussi pour un réinvestissement massif, stable et récurrent, afin de permettre la construction de logements publics.

«Le Canada faisait autrefois un travail décent afin de construire du logement hors marché, explique-t-il. Entre les années 1970 et les années 1990, on construisait chaque année entre 9000 et 28 000 unités. Lorsque le fédéral a cessé de financer les logements sociaux il y a 30 ans, ces chiffres ont chuté à environ 1000 par année. On commence maintenant à voir de véritables crises de logement dans plusieurs communautés partout au pays en raison du manque de financement.»

Un immense besoin de logements abordables


L’augmentation du prix pour le logement au Nouveau-Brunswick pourrait faire en sorte qu’un plus grand nombre de Néo-Brunswickois auront besoin d’aides gouvernementales afin de se loger.

Le rapport sur l’Examen de la situation du logement locatif, publié en mai 2021, notait qu’il existait très peu «d’incitatifs solides pour les entreprises, voire aucun, qui permettent de créer et de gérer des parcs de logements abordables».

Afin de rendre ce genre de projet plus attrayant pour les promoteurs immobiliers et contrer l’augmentation des coûts liés à la construction, le Nouveau-Brunswick a décidé de bonifier certaines aides.

Par exemple, depuis le 1er avril, les entrepreneurs privés peuvent tirer profit d’un prêt-subvention de 60 000$ pour chaque unité abordable intégrée à un projet de logement, limité à 50% des logements de la construction. Les organismes à but non lucratif peuvent quant à eux obtenir jusqu’à 70 000$ pour chacune des unités abordables dans un nouvel édifice.

«Nous continuons à travailler avec divers secteurs et développeurs et nous sommes ouverts à discuter avec quiconque veut fournir des logements abordables aux citoyens du Nouveau-Brunswick, assure Bruce Fitch, ministre du Développement social. Nous voulons augmenter la cadence au cours des trois prochaines années afin d’en faire davantage. C’est une priorité pour notre gouvernement.»

Ces initiatives, aussi importantes soient-elles, ne sont toutefois destinées qu’aux personnes à faibles revenus et le gouvernement Higgs ne semble pas avoir de projets afin de les étendre à d’autres Néo-Brunswickois éprouvant des difficultés à se loger.

La surchauffe immobilière change la donne

Or, plusieurs sont d’avis que la surchauffe immobilière qui sévit dans la province nécessitera des aides au logement pour un plus grand nombre de Néo-Brunswickois.

D’après Statistique Canada, le prix des loyers a augmenté de 7,2% au Nouveau-Brunswick en 2021 (1,6% à l’échelle nationale).

Selon Realtors du Grand Moncton, le prix d’une maison individuelle dans la région était de 349 500$ en mars 2022, une augmentation de 36,7% en un an. Il s’agit d’une augmentation de 123,2% au cours des cinq dernières années.

«Les prix ont significativement augmenté et ça fait en sorte que beaucoup de jeunes familles ne peuvent pas accéder au marché, observe Georges Cormier, directeur général de l’Association des logements sans but lucratif du Nouveau-Brunswick. Ils vont avoir besoin de logements qui vont quand même être abordables relativement à leurs revenus.»

Certaines personnes n’arrivent même plus à se loger dans des logements considérés comme étant abordables selon les critères de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, constate M. Cormier.

Un collectif prend les choses en main

L’abordabilité du logement dans la province devient un véritable enjeu et les aides pour se loger devront être offertes à un plus grand nombre de Néo-Brunswickois, estime l’économiste Richard Saillant.

«Il faut des logements plus abordables, notamment pour une partie de la classe moyenne, dit-il. Ça demande d’être audacieux et d’utiliser l’ensemble de l’éventail des solutions à notre disposition, y compris les coopératives et des instruments alternatifs. C’est lorsque l’on réalise qu’on n’a pas de logement qu’on se rend compte que c’est un secteur comme la santé et l’éducation, c’est trop important pour être laissé uniquement aux forces du marché.»

C’est l’une des raisons pour lesquelles la Coopérative de développement régional, la Coop Enterprise Council of New Brunswick, l’Association des logements sans but lucratif, le New Brunswick Business Council et le Conseil multiculturel du Nouveau-Brunswick planchent sur un collectif dont le mandat sera d’offrir des logements abordables, par exemple des coopératives de logement, à un plus grand nombre de Néo-Brunswickois.

«Nous sommes en train de créer un collectif qui va d’abord et avant tout s’occuper de la construction de logements abordables au Nouveau-Brunswick, particulièrement en milieu rural, explique Marc Henrie, directeur général de la Coopérative de développement régional et de la Coop Enterprise Council of New Brunswick. C’est là où le bât blesse et ça va finir par créer un schisme économique. Notre but est de devenir un pôle spécialisé afin d’accélérer la construction de nouveaux logements abordables.»

Le déséquilibre en matière de logement dont souffrent les régions est le reflet d’un marché où la demande excède largement l’offre, ajoute M. Saillant.

«Les promoteurs se concentrent sur des projets dans des endroits où il est plus facile de maximiser les profits tout en diminuant le risque et habituellement, ce sont des unités plus luxueuses dans des villes en croissance comme Moncton et Fredericton», note-t-il.

Marc Henrie croit que ces logements pourraient bénéficier d’incitatifs semblables à ceux offerts aux promoteurs immobiliers ou aux organismes sans but lucratif afin de financer la construction de logements pour les personnes à faible revenu.

«On pourrait imaginer des projets où la moitié des unités seraient qualifiées pour un financement pour du logement social, pour les personnes à faible revenu, alors que l’autre moitié pourrait obtenir du financement pour des logements abordables», dit-il.

Un frein au développement économique


Des observateurs considèrent que le Nouveau-Brunswick risque de compromettre son développement économique si le dossier du logement ne reçoit pas l’attention qu’il mérite.

Le Nouveau-Brunswick connaît une importante croissance démographique depuis quelques années. La population a bondi de 11 000 personnes entre le 4e trimestre de 2020 et le 4e trimestre de 2021.

D’après l’économiste Richard Saillant, il faudrait doubler la vitesse de construction de nouveaux logements afin d’être en mesure d’accueillir les nouveaux arrivants qui choisissent de s’installer dans la province.

«C’est clair que le logement, c’est le défi numéro un en matière de développement économique dans la province, à la fois pour la prospérité à long terme et pour la qualité de vie. Si on n’arrive pas à fournir davantage de logements, on va se retrouver avec une flambée des prix qui sera encore plus élevée», s’inquiète l’économiste.

S’il voit d’un bon œil les initiatives fédérales du dernier budget visant à doubler le nombre de nouveaux logements construits chaque année au pays, M. Saillant s’inquiète des moyens que compte prendre le gouvernement afin de parvenir à ses fins.

«C’est ce dont le Nouveau-Brunswick a besoin. Le problème c’est que le gouvernement a été entièrement silencieux sur la question de la main-d’œuvre», dit Richard Saillant.

Comme dans tous les secteurs, l’industrie de la construction n’échappe pas à la pénurie de main-d’œuvre, ajoute-t-il. Pire, la province comptait 36 000 travailleurs de la construction en 2011.

Dix ans plus tard, ils n’étaient plus que 27 000.

Si les gouvernements ne font pas preuve d’imagination afin d’attirer des travailleurs de la construction, le Nouveau-Brunswick ne pourra pas régler la pénurie de main-d’œuvre dans les autres secteurs de son économie puisqu’il sera impossible de loger les travailleurs dont elle a besoin.

«L’idée qu’il faut laisser la question du logement aux forces du marché relève de la pensée magique et ne donne pas les résultats escomptés», prévient M. Saillant.

Marc Henrie, directeur général de la Coopérative de développement régional et de la Coop Enterprise Council of New Brunswick, partage ces inquiétudes.

«Le logement est l’enjeu économique de l’heure, c’est encore plus important que la pénurie de main-d’œuvre, analyse M. Henrie. On a créé des mécanismes pour stimuler l’immigration, mais on n’a pas de place pour héberger les nouveaux arrivants. Le logement est un préalable pour le reste de nos défis économiques.»

Si le Canada et le Nouveau-Brunswick souhaitent attirer davantage d’immigrants – le Canada compte accueillir chaque année 500 000 nouveaux arrivants et résidents permanents – les initiatives visant des immigrants qui œuvrent en construction devront être priorisées, avance pour sa part Richard Saillant.

En raison de la flambée des prix de location et de l’immobilier dans la province, une attention particulière devra aussi être apportée aux logements abordables, ajoute Marc Henrie.

«Il faut accélérer la construction, mais il faut attirer des travailleurs pour le faire et ils doivent être logés, note-t-il. Les travailleurs en construction font partie de la classe ouvrière qui pourrait avoir besoin de logement abordable.»

Des exemples d’initiatives inovatrices

Le logement abordable disparaît, mais les promoteurs immobiliers refusent d’en construire. Que faire? Baisser les taxes, augmenter les incitatifs et espérer? Ou s’intéresser à des modèles alternatifs? Bref survol de quelques approches développées afin de protéger le logement du marché.

Des terrains publics pour les citoyens

Le concept des fiducies foncières communautaires (FFC) s’est développé dans le sud des États-Unis afin de permettre à des fermiers afro-américains de faire l’acquisition de terrains à exploiter et où vivre.

Depuis, le concept a été étendu à de nombreuses communautés en Amérique du Nord et en Europe afin de mettre le secteur de l’habitation à l’abri de la spéculation immobilière.

Lorsque vient le temps de veiller à la construction de logements abordables, les gouvernements sont souvent tentés de vendre, parfois à rabais, des terrains publics afin de convaincre les promoteurs immobiliers à embarquer dans ces projets. Grâce aux FFC, la gestion de ces terres publiques est plutôt confiée à des organismes sans but lucratif.

Au Canada, il existe de nombreuses FFC, notamment en Ontario et en Colombie-Britannique. Par exemple, en 2018, la Ville de Vancouver a notamment accordé un contrat de location à la Co-Operative Housing Federation of British Columbia afin de construire 1039 logements sociaux et des coopératives sur une parcelle de terre d’une valeur de 130 millions $.

Quelques années plus tôt, la municipalité avait aussi signé un bail d’une durée de 99 ans d’une valeur de 10$ afin que la Vancouver Community Land Trust Foundation construise 358 logements abordables sur un lopin de terre d’une valeur de 25 millions.

Le programme de logement d’après-guerre

Le gouvernement fédéral a déjà investi des sommes considérables afin d’accroître le stock de logements au Canada.

Pendant la Deuxième Guerre mondiale, le gouvernement constate qu’il existe une grave pénurie de logements à l’échelle du pays. Ottawa confie donc à la Wartime Housing Limited (WHL) la construction et la gestion d’un important stock de logements locatifs. Entre 1941 et 1947, cette corporation de la Couronne veillera à l’érection de 26 000 petites maisons que pourront louer des travailleurs de guerre et des vétérans dans des villes partout au pays.

D’après Lawren Campbell, coordonnateur du patrimoine et de la culture à la Place Resurgo, à Moncton, c’est à un jeune ingénieur diplômé de la Massachusetts Institute of Technology, Lloyd Parsons, à qui on doit la construction des premières maisons du genre en Atlantique.

Grâce à un concept novateur de chaîne d’assemblage montée directement sur le chantier, Parsons Construction Co. réussit l’exploit de construire 100 maisons en seulement 66 jours à Moncton, notamment sur les rues Reade, Humphrey, Leslie et Jones (entre les avenues Connaught et Sherard).

Même s’il estime qu’il existe aujourd’hui de meilleures pratiques d’urbanisme que celle adoptée lors de la création des quartiers d’après-guerre, Brian Doucet, titulaire de la chaire de recherche du Canada en mutation urbaine et intégration sociale à l’Université Waterloo, croit que le programme de la WHL montre bien que le fédéral a un rôle important à jouer, notamment sur le plan du financement, afin de surmonter défis liés au logement.

Les coopératives d’habitation

Ces entités sans but lucratif permettent d’offrir des loyers en deçà de la valeur du marché puisque les fonds qu’elles génèrent servent à amortir l’hypothèque de l’édifice et payer son entretien et son fonctionnement.

Il s’agit d’un modèle où les locataires des logements veillent à la gestion de la coopérative et assurent son bon fonctionnement, ce qui leur offre un contrôle sur leurs conditions et environnements de vie.

Au Canada, de nombreuses coopératives ont vu le jour pendant les années 1970. À cette époque, le gouvernement fédéral offrait un financement stable et récurrent pour ce genre d’habitation.

À partir des années 1980, Ottawa a tranquillement commencé à retirer son soutien financier aux coopératives et s’est complètement retiré de ce secteur à partir des années 1990.

Le dernier budget fédéral prévoit toutefois créer une «nouvelle génération de coopératives d’habitation grâce à l’investissement le plus important dans la construction» de ce genre de logements au cours des 30 dernières années.

D’après le ministère du Développement social, les 22 coopératives d’habitation de la province offrent 814 logements abordables à des Néo-Brunswickois à faible revenu.

L’exemple de Whistler

Face aux prix de l’immobilier qui ne cessaient de croître, la Ville de Whistler, en Colombie-Britannique, a adopté une approche très différente en matière de logement abordable. Puisque cette municipalité des Rocheuses dépend grandement du tourisme et des emplois peu payants de ce secteur, des logements abordables ont été construits sur des terrains appartenant autrefois à la municipalité.

Ceux-ci sont aujourd’hui gérés par la Régie du logement de Whistler et peuvent être loués ou achetés à environ la moitié de la valeur du marché. Ils ne peuvent être occupés que par des citoyens non propriétaires qui habitent et travaillent dans la municipalité.

Des règlements de la Régie encadrent aussi le prix maximum de re-vente des logements, en se basant sur l’indice des prix à la consommation. Puisque les citoyens qui font l’acquisition de ces propriétés ne peuvent s’en servir afin de s’enrichir, cela permet d’éviter un emballement des prix.

En 2019, environ la moitié des citoyens de Whistler vivaient dans ces logements.

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