Parmi les propriétaires de logement locatif, on entend souvent les mêmes arguments sur ce qu’on doit faire pour régler ce qu’on appelle «la crise du logement».

On nous dit, par exemple, qu’on doit éviter toute protection pour les locataires qui pourrait nuire aux nouveaux investissements, car ça pourrait réduire l’offre et accentuer la pénurie de loyers.

Ces arguments reposent souvent sur des prémisses bénéfiques au secteur privé. Le gouvernement conservateur de Blaine Higgs a déjà fait part de sa volonté d’accéder aux demandes du secteur privé avec des allègements fiscaux valorisés à plusieurs dizaines de millions par an, alors que les municipalités aussi acceptent souvent la donne telle qu’elle est présentée par les propriétaires de logement locatif, sans esprit critique.

Il faut corriger quelques déclarations inexactes sur la situation de logement à laquelle nous faisons face.

Premièrement, c’est une crise de logement abordable, pas simplement une crise de logement. C’est bien l’abordabilité qui est en cause.

Nous vivons un boom incroyable de construction de logements à prix du marché privé. En 2022, l’année du plafond des loyers, on a vu un nombre record de mises en chantier – plus de 4000 unités résidentielles à travers la province – principalement dans des édifices multi-familiaux (c’est-à-dire des appartements).

Le nombre de logements achevés a doublé par rapport à 2021, selon les statistiques de la Société canadienne de l’hypothèque et du logement.
Pourtant, les loyers moyens de ces appartements ne sont abordables que pour le tiers supérieur des ménages du Nouveau-Brunswick, c’est-à-dire, ceux qui gagnent plus de 70 000$ par an.

Qu’en est-il des autres deux tiers?

On nous dit qu’en construisant davantage d’appartements haut de gamme, les appartements du marché intermédiaire deviendront plus abordables et que le marché s’ajustera en conséquence.

Ce n’est pas ce qui se passe aujourd’hui. Ces immeubles à appartements du marché intermédiaire sont désormais convoités par des investisseurs qui poursuivent une stratégie de valorisation «forcée» ou «force appreciation» en anglais, par laquelle la plus-value est réalisée non seulement en augmentant les tarifs, mais en utilisant une telle hausse pour justifier une nouvelle évaluation de l’immeuble.

L’augmentation des coûts des loyers provoque une hausse de la valeur de la propriété lors de l’évaluation, ce qui permet à l’investisseur de refinancer l’hypothèque de la propriété et d’en retirer une partie de l’équité accrue sur papier.

Cet argent est ensuite employé pour acheter d’autres appartements sur le marché intermédiaire, afin de répéter le processus.

Par conséquent, le Canada a vu le nombre d’appartements abordables au prix du marché disparaître beaucoup plus vite qu’ils ne peuvent être reconstruits. On estime à 15 pour 1 le ratio de logements abordables perdus pour chaque nouveau logement abordable construit.

Le coût pour les Néo-Brunswickois

L’inflation des loyers étant presque deux fois supérieure à la moyenne nationale en 2022 (et plus que cela en 2020-21), les logements abordables disparaissent au Nouveau-Brunswick à un rythme encore plus rapide que la moyenne nationale. Les loyers ont augmenté de 7,9% l’an dernier malgré le plafonnement des loyers, faisant plus que suivre l’inflation.

Il n’est donc pas surprenant que la liste d’attente pour les logements sociaux ait doublé depuis le dépôt de l’Examen de la situation du logement locatif au Nouveau-Brunswick en mai 2021. L’examen, entamé par le gouvernement Higgs, a trouvé qu’il n’y avait pas de crise de logement abordable, justifiant une année d’inaction en 2021.

Il y a maintenant plus de 8700 ménages sur la liste d’attente pour un logement social. On constate également un nombre croissant de personnes qui fréquentent les banques alimentaires (17% par rapport à 2021), en particulier parmi les aînés, où le taux d’augmentation par rapport à 2021 dépasse les autres groupes d’âge.

La province a accepté en octobre de dépenser 102 millions $ pour construire ou rénover 490 unités de logement social. C’est beau de voir le premier investissement provincial dans de nouvelles constructions depuis que Richard Hatfield était premier ministre (en 1984), mais c’est bien trop peu.

En plus, ce n’est pas clair comment on trouvera la main-d’œuvre de construction, puisqu’elle est 100% employé par le secteur privé à construire des appartements au prix du marché.

Il est clair que davantage de logements abordables doivent être construits, et ce, rapidement.

Entre-temps, l’intervention la moins coûteuse serait de mettre en place un contrôle des loyers. Le fait que le gouvernement Higgs ne l’ait pas adopté coûtera à la province des millions de dollars en coûts imprévus reliés à la pauvreté et à l’itinérance, tout cela multiplié par la misère humaine qui en résulte.

Le contrôle des tarifs doit s’imposer non seulement aux unités occupées, mais aussi aux unités vacantes, afin d’assurer que nous ne perdions pas, peu à peu, notre parc de logement abordable par la rotation des locataires.

Vers une entité publique d’acquisition du logement

Bien qu’absente du débat public pour l’instant, la province serait aussi sage de s’impliquer davantage dans le marché du logement, comme il le faisait par le passé.

Une société publique d’habitation, comme l’ancien Logement N.-B., pourrait non seulement construire des unités abordables, mais aussi acquérir des appartements plus anciens qui sont en bon état et qui demeurent abordables, afin de constituer un plus grand parc de logements appartenant au public.

À Montréal, par exemple, la Ville a droit au premier refus lorsqu’un logement multifamilial est mis en vente.

Comme le suggérait la Stratégie de logement abordable de Fredericton, il est beaucoup moins coûteux pour une entité publique de logement d’acheter des logements actuels sur le marché intermédiaire que de construire de nouvelles unités abordables. Une telle entité aurait aussi l’avantage de priver les spéculateurs d’un bien financier qu’ils n’utilisent à aucune fin productive.

Elle pourrait aussi faciliter l’acquisition de demeures auprès des coopératives ou d’autres organisations à but non lucratif, avec l’objectif d’agrandir le parc de logements au-delà du marché privé.

Le temps de l’inaction gouvernementale sur la question du logement abordable doit tirer rapidement à sa fin.

Matthew Hayes
Membre de la Coalition pour les droits des locataires
Professeur de sociologie et titulaire de la Chaire de recherche du Canada en études globales et transnationales
Université St. Thomas de Fredericton

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